Come partecipare alle aste immobiliari

Tra le domande più importanti da parte di chi vuole comprare una proprietà immobiliare alle aste giudiziarie, senza dubbio è "come partecipare alla gara". Ogni avviso di vendita riporta tutti i dati essenziali per non incorrere in errori.
Oltre i dati anagrafici o giuridici, è necessario versare un importo del 10-20% che sarà detratto sul saldo finale. E' importante sapere che al lordo del saldo bisogna versare in cancelleria non meno del 25% del prezzo di aggiudicazione, come spese di custodia e di trascrizione del decreto di trasferimento in conservatoria dei registri immobiliari.
Per cui è importante conoscere il prezzo di mercato, e sopratutto il costo finale del bene che si va ad acquistare in una procedura complessa di acquisizione.

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Immobili sub-astati

Immobili Sub-Astati

Gli immobili che finiscono incagliati in un pignoramento immobiliare possono avere almeno due tipi di procedure:

• L'Esecuzione Immobiliare;
• Il Fallimento.

Il fallimento rientra in una procedura che compete propriamente al diritto fallimentare e ne sono interessate solo le aziende, mentre l'esecuzione immobiliare interessa sia le persone fisiche che le Società. In generale è possibile acquisire in via preventiva e stragiudiziale i beni pignorati provenienti sia da fallimento che da procedura esecutiva, ma effettivamente la via del "concordato preventivo", che permette un accordo tra il privato e la massa dei creditori, risulta più farraginosa e complessa, mentre la trattativa stragiudiziale di un immobile pignorato incagliato in una procedura esecutiva risulta più snella e veloce, siccome è necessario che solamente i creditori procedenti ed intervenuti rinuncino agli atti della pratica espropriativa.

Ma come fa un immobile a finire all'asta?

Dapprima il legale di un creditore, munito del titolo di credito divenuto esecutivo, avvia il procedimento giudiziario che porta l'Ufficiale Giudiziario dell'Ufficio U.N.E.P. a notificare al proprietario dell'immobile l'Atto di Pignoramento. Contestualmente la Cancelleria Espropri Immobiliari apre il fascicolo della procedura esecutiva ed il Giudice istruttore, visti gli atti, nomina un CTU e gli affida l'incarico di redigere una perizia tecnica di stima. Depositati gli atti attraverso il processo telematico, il Giudice convoca le parti ed emette l'Ordinanza di Vendita. Tramite Avviso di vendita si da notizia della modalità di partecipazione all'asta che può essere con incanto o senza incanto.

Ad aggiudicazione avvenuta e dopo aver versato il prezzo battuto in asta, il Giudice emette il Decreto di Trasferimento che rappresenta l'atto di provenienza dell'immobile per il nuovo proprietario. Tale atto è anche titolo per avviare le procedure di liberazione dell'immobile e per cancellare ogni pregiudizievole da ogni gravame presso la Conservatoria dei Registi Immobiliari della Provincia di competenza.

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Dritte all'acquisto sicuro.

Prima di firmare un contratto, o contestualmente alla sua stipula, e buona norma essere sicuri che il proprietario sia in possesso di determinati documenti amministrativi quali:

1. Atto di provenienza;
2. Visura catastale attuale;
3. Planimetria Catastale;
4. APE;
5. Regolamento del Condominio;
6. Documenti di identità degli intestatari.

Quelli sopra elencati sono gli atti amministrativi essenziali alla compravendita immobiliare. E' necessario però, ancora prima di iniziare la trattativa commerciale, essere sicuri di un paio di elementi e cioè:

1. Possesso del Certificato di agibilità dell'immobile;
2. Ispezione ipotecaria vergine;
3. Liberatoria del Condominio che dichiara l'assenza di arretrati;
4. Ulteriori proprietari disponibili e accondiscendenti all'alienazione dell'immobile.

Solo se tutti questi passaggi sono rispettati, e si verifica che a livello urbanistico e catastale l'immobile è regolare, allora si può procedere alla trattativa commerciale.

In bocca al lupo.


Ing. Salvatore Amato